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사람을 다루는 법 7
■ 부동산 경매광고 꼼꼼히 살펴라 예전에는 투자정보를 수집하려면 발품을 많이 팔아야 했으나 지금은 컴퓨터를 통한 정보검색 능력만 갖추면 절반은 이미 성공한 셈이 된다. 하지만 자금여력이 있는 40대 이상의 사람들 중 대다수는 컴퓨터 사용 능력이 약하다. 그들은 경매전문지나 신문광고에서 물건을 찾으며 경매 컨설팅 회사들에게 주로 의존한다. 이 사실은 당신이 컴퓨터를 제대로 활용할 수만 있다면 그들보다 우월한 위치에서 게임을 할 수 있다는 뜻임을 기억하라. 먼저 삼국지 중에서 이야기 한토막. 적벽대전에서 주유는 공명에게 화살 10만개를 만들라고 지시한다. 공명은 병선 20척과 군사 30명씩을 빌려 병선을 조조의 진영으로 가게 한 뒤 일제히 북과 징을 울리며 소리를 지르게 했다. 조조 군사는 적의 기습인 줄 알고 엄청난 화살세례를 퍼부었다. 화살은 미리 쌓아둔 배의 풀에 박혔다. 그 화살이 십만 개가 넘었다. 정보화 사회라는 것은 당신 역시 그런 화살들을 얼마든지 공짜로 얻을 수 있는 사회임을 말한다. 경매와 관련해 내가 그런 공짜 화살을 얻는 매체 중 하나는 신문이다. 그러나 신문에 실린 추천물건들은 입찰 경쟁자가 많아서 관심을 두지 않으며 부동산 광고를 유심히 본다. 고가 물건들은 경제지에 실린 경매컨설팅 회사들의 매물 광고에 주로 나오며 중가 물건들은 일간지의 부동산 경매물건 광고에서, 그리고 저가 물건들은 생활정보지의 광고에서도 찾아 볼 수 있다. 물론 그 광고를 낸 회사들과 상의하는 것은 아니다. 그런 회사들에 전화를 해도 그들만의 노력과 수고가 들어가 있는 정보이기에 직접 방문 상담하기 전에는 자세히 설명해주지 않는다. 하지만 광고 내용을 보면 물건의 종류 위치 가격이 나오는데 그들이 매일같이 경매공고를 확인해 열심히 추려낸 내용들이므로 알짜들인 경우가 많다. 경매 컨설팅 회사들에서는 기겁을 할지 모르겠지만 굳이 당신이 일일이 뒤져보지 않아도 알짜들을 알아낼 수 있다는 말이다. 물건의 종류와 위치만 알면 인터넷에서 얼마든지 잡아낼 수 있기 때문이다. 똑같은 광고를 본 사람이 많다면 입찰자가 많을 수도 있다. 하지만 각 신문마다 광고를 싣는 회사들이 다르다. 컨설팅 회사에서는 일단 입찰희망자와 계약을 하게 되면 더 이상 광고를 하지 않는다. 경쟁이 심하지 않은 경우도 있다는 말이다. 때로는 어설픈 경매 전문가들이 권리분석을 잘못한 채 광고를 내는 경우도 있다. 권리분석은 당신이 얼마나 경매 관련 책자들을 보았는지에 따라 좌우된다. 권리분석에 자신이 없거나 애매매호하다면 경매정보 제공 사이트들에 실린 권리분석 사례들을 참조하고 그래도 안되겠다면 신뢰할만한 컨설팅 회사들에게 의존할 수 밖에 없다. 경매관련 업무를 전문으로 하는 변호사는 현재 아주 극소수이며 수임료가 최하 수백만원에 달하는데 직원이 변호사의 이름으로 업무를 하는 곳도 있다. 투자가 잘못돼도 그 누구도 책임을 대신 져주지는 않는다는 것도 기억하라. ■ 경매 투자 열쇠는 집중과 끈기 경매 부동산 물건 이렇게 골라라 경매이건 공매이건 중개업소를 통한 거래이건 간에 투자용도로 부동산을 고르기란 만만한 문제가 아니다. 어느 독자는 경매강좌를 3번이나 듣고 경매정보지도 구독했으나 발품을 팔며 물건 고르기가 너무 힘들어 포기했다고 한다. 내가 사용하는 방법을 한가지 소개한다. 투자용 부동산을 고르는 것은 주식투자와 너무나 비슷하다. 나는 특정 지역들은 번지만 말해도 대강의 위치와 거래가격을 기억한다. 이것은 마치 주식에서 어떤 종목들은 과거 수년 동안의 내용을 내가 기억하고 있는 것과 마찬가지이다. 나는 잘 모르는 회사의 주식을 사지 않듯이 아무리 투자가치가 있어 보이는 부동산일지라도 잘 모르는 지역에 위치하거나 지리적 거리로 인해 관리상 어려움이 예상되면 관심을 갖지 않는다. 투자를 하려면 우선은 관심을 집중시켜야 한다. 먼저 자신이 잘 알거나 관심이 있는 지역을 네댓 군데 골라 종종 구경삼아 그곳을 돌아다녀라. 그리고 그곳의 지적도와 행정구역도를 지도판매소에서 구입하라. 서울의 경우 교보문고에서도 구입할 수 있다. 인터넷의 지도 사이트들은 정확한 번지를 보여주지 않으나 축적 5000분의 1 지적도에는 상세한 번지수가 나오며 행정구역도에는 주요 건물들과 등고선 등이 표시되어 있다. 경매정보지는 나도 한때 구독하기도 했지만 지금은 인터넷 시대이다. 인터넷에서 경매 부동산을 검색하고 수많은 경매정보제공 사이트(www.taein.co.kr, www.grinnet.co.kr, www.ten.co.kr, www.infocare.co.kr, www.moneytechi.com 등)들을 찾아보라. 시간이 걸리더라도 최대한 많은 곳을 방문하라. 천리안 하이텔 네츠고 유니텔 같은 PC통신서비스에도 다양한 정보가 있지만 때로는 형편없는 내용을 제공하면서 시간당 검색료만 챙겨가는 곳도 있다. 경매번호나 법원명을 알아야만 하거나 복수검색이 되지 않는 곳은 무시하고 지역별 물건종류별 가격대 등의 검색조건이 있는 곳을 이용하라. 권리분석이 제공되는 곳도 있다. 처음에는 무료회원으로 가입해도 된다. 동아닷컴의 경매정보는 www.grinnet.co.kr에서 제공하는데 검색은 무료이다. www.kor21.com의 회원으로 가입하면 e메일로 경매 뉴스들을 무료로 받는다. 이제 관심이 있는 지역에서 어떤 물건이 경매 시장에 나오는지 확인해 보라. 지적도를 보면 당신은 정확히 그 위치도 파악할 것이다. 모든 과정을 컴퓨터 앞에서 하기 때문에 시간의 제약을 받지 않으며 검색이 숙달되면 하루에 5분도 걸리지 않는다. 사자나 독수리가 아프리카 전체를 돌아다니며 먹이를 찾지는 않는다. 대한민국 전역을 무대로 사냥을 다니지 말고 자신이 투자하고 싶은 지역에 관심을 집중해 먹잇감이 나타나기를 끈기있게 기다리라. 1년에 하나만 해도 되지 않는가 절대 조급해 하지 말라. ■ 해외관광 상품 `싼게 비지떡` 나는 항공사별 마일리지를 합하면 200만마일 정도 되며 가족들하고도 많이 다닌 편이다. 주로 자유여행이었지만 가족동반인 경우는 단체관광도 간다. 해외관광상품을 고를 때는 다음 사항에 주의하라. 첫째 여행사 이름에 속지 말라. 재벌회사와 이름만 같이 사용하는 경우도 있고 한때 계열사였으나 오래 전에 관계가 끝난 곳도 있다. K여행사가 대표적으로 이름을 이용하여 질 낮은 현지여행사의 서비스를 비싸게 판다. 일은 거의 현지 여행사가 다한다. 둘째 상담원의 말이나 인터넷에서의 답변을 그대로 믿지는 말라. 그들은 현지경험이 거의 없거나 가보지도 않은 사람일 수도 있다. 그들의 관심사는 한명이라도 더 모집하는 것이다. 꼼꼼히 질문하고 대답이 두루뭉실하면 믿지 않는 것이 좋다. 셋째 싼게 비지떡이다. 비행기는 야간에 출발하며 당신은 곧 녹초가 될 것이다. 호텔과 식사는 형편없고 팁은 무조건 많이 뜯길 것이다. 대부분 여행사는 자기들 수수료를 떼고 당신을 그저 현지여행사에 떠넘겨 버린다. 넷째 일정표에서 호텔이름이 나오지 않는 경우 도심에서 대단히 멀리 있는 호텔일 수 있다. 호텔이름과 주소를 확인하고 그 위치를 구체적으로 물어라. 신용이 있는 여행사는 예약 당시에 이미 호텔에 대한 사항을 알려주며 그 호텔이 안될 경우 대체되는 호텔도 분명히 명시한다. 다섯째 가이드는 대부분 무급이기 때문에 오로지 팁에 매달리며 일을 못해도 당신은 팁을 뜯긴다. 하나라도 더 알려주려는 프로 정신이 투철한 가이드도 간혹 있지만 형편없는 저질들을 만날 가능성이 더 크다. 가이드의 임무 중 하나는 터져 나오는 고객들의 불만을 달래는 것이다. 여섯째 식당의 위치도 중요하다. 식당에 가고 오는데만 2시간이 넘게 걸리는 경우도 있다. 유럽에서는 특식이라는 것도 큰 기대를 하지 않는 게 좋다. 근사한 레스토랑에서의 식사 같은 것은 꿈도 꾸지 마라. 일곱째 가이드가 안내하는 모든 현지 쇼핑은 틀림없는 바가지 요금이다. 홍콩에서는 면세점이 백화점보다 더 비싸다. 면세라는 것은 관세 대신 이익은 붙인다는 뜻이다. 전세계 면세점 중에서는 싱가포르가 비교적 싸다. 기내면세품은 비교적 싼 편에 속한다. 여덟번째 현지여행사들은 대부분 한인이 운영하는데 당신을 두 번 볼 것 아니라는 생각으로 일하는 곳도 많다. 동포애를 기대하다가는 실망하곤 한다. 터키 이스탄불에 있는 T여행사는 어느 한인식당에서 운영하는 데 내가 전세계 70여국에서 만난 가장 최악의 업체였으며 그 곳을 이용한 대다수가 이구동성으로 같은 말을 한다. 끝으로 상세한 계약서를 반드시 챙겨라. 동남아 단체관광 수준을 다른 곳에서는 기대하지 말라. 내가 경험한 바로는 L사와 H사가 그래도 나은 편에 속하고 K사가 제일 형편없었다. 여행사들과 해외한인들의 너무나도 얄팍한 상술이 제발 좀 고쳐지기를 바란다. ■ 승자는 적이, 패자는 친구가 많다 당신에게 아군은 없다. 나는 동종업계에 있는 사람들을 아군으로 생각해본 적이 없다. 친구가 되려고 한 적도 없으며 단합을 꾀한 적도 없다. 그저 안면이 있는 정도의 적군이었다. 내가 적과의 동침을 한다면 내게 독침이나 비수가 있다는 뜻이었다. 그러나 중상모략이나 비겁한 행동을 한 적은 전혀 없었다. 비방을 하거나 상대방을 깎아 내리는 언행도 하지 않았다. 나의 무기는 가격과 품질 서비스 올바른 경영이었으며 아울러 직원 개개인이 자기계발을 하여 스스로 미래를 구축하도록 강제적으로 공부시키는 것 등이었다. 이것이 내게는 적을 죽이고 부상을 입힐 수 있는 지뢰와 수류탄이었고 독침이었다. 같은 업종에 종사하는 사람들과의 공존의 법칙 나는 그런 것을 믿지 않는다. 물론 나도 어떤 협회에 가입한 적이 딱 한번 있다. 정부지원이 그 협회를 통해 이루어졌기 때문인데 서로 짜고 나눠먹는 곳이었다. 결국 나는 그 협회에서 탈퇴했고 관련 비즈니스를 그만뒀다. 그런 사업에서는 접대와 돈봉투가 무기가 되기 때문이다. 어떤 사업이나 장사를 할 때 당신이 아군이라고 생각하는 사람들이 사실은 적군이다. 그 적군의 총알에 당신은 언제라도 죽을 수 있다. 문제는 그 총알이 박혀도 그 자리에서 죽는 법은 거의 없다는 것이다. 모르는 사이에 아주 서서히 죽어간다. 그러다가 어느날 아침 깨어보면 몸을 움직이지도 못하는 자신을 발견하게 된다. 그러나 때는 이미 늦었다. 적군은 이미 당신 무덤에 보낼 조화를 주문해 놓은 뒤일 것이며 당신 무덤 앞에서 슬픈 표정을 짓겠지만 돌아서서는 축배의 노래를 부를 것이다. 당신에게는 업계에 친구가 많다고 적이 없다고 그것을 자랑하지 말라. 그것은 곧 모든 사람들이 당신을 대단치 않게 여긴다는 뜻일 수도 있다. 내가 어느 직원을 사람 하나 좋다 고 말한다면 그가 일은 지독히 못한다는 뜻이다. 76세 고령의 경영자 호리바 마사오 역시 일 잘하는 사람, 일 못하는 사람 (읽어보라)에서 적이 없는 사람을 무능의 대명사 로 부른다. 예수에게도 적이 무수히 많았다. 승자에게는 적이 많고 패자에게는 친구가 많은 법이다. 갈등이 없던 것은 아니다. 우리가 토머스 홉스의 만인의 만인에 대한 투쟁 을 답습하거 나 이외의 모든 사람을 적으로 간주하기만 한다면 인류는 곧 멸망할 것이다. 적자생존이라고 하지만 인류가 생존해 온 것은 원시시대부터 협력하는 삶을 살았으며 약자를 배려하여 왔기 때문이 아닌가. 그래서 나는 적어도 조직 내에서 만큼은 호모 사피엔스로서 모두가 협동하고 하나되게 하려고 노력했다. 때문에 동료들과 협동하는 것이 아니라 동료를 지배하려는 직원을 나는 좋아하지 않는다. 팀웍을 깨기 때문이다. 일본 외상 다나카 마키코는 말한다. 인간은 세 종류뿐이다. 가족과 피고용인, 그리고 적이다. 피고용인은 나를 충실히 따라라. 그가 말한 피고용인은 외무성 간부들을 의미한다. sayno@korea.com■ 인터넷은 놀이터가 아니다 내가 미래를 보는 눈이 있어 컴퓨터의 중요성을 일찍 깨달은 천재는 아니다. 그저 워드프로세서라는 것이 편리하고 인건비를 절약할 수 있을 것 같아서 80년대에 속도는 4M㎐급(요즘 컴퓨터는 그 300배 수준이다), 하드디스크는 20MB, 12인치 흑백 모니터, 130칼럼 도트 프린터를 거금 600만원이나 주고 구입했고 그 돈이 아까워 혼자서 MS-DOS를 배우다보니 알게 됐을 뿐이다. 속도 300bps짜리 모뎀을 몇십만원에 사서 세계최대 데이터베이스 DIALOG에 접속해 본 것도 그때였다. ▼엑셀 정도는 할줄 알아야▼ 예전의 부자들은 컴퓨터를 몰라도 됐지만 지금은 컴퓨터 활용능력이 매우 중요하다. 그러나 채팅 게임 e메일 교환을 하는 수준이면서도 자신을 컴퓨터 활용자로 착각하는 사람들이 많다. 이런 사람들일수록 하드웨어 사양은 최고를 찾지만 윈도에서 제어판의 내용도 이해하지 못하며 화면보호기의 그림을 바꾸는 따위의 잔재주에만 밝다. 부자가 되려면 엑셀을 반드시 배워라. 직장인들 중에는 회사에서 만들어 놓은 프로그램에 숫자만 입력하면 되는 경우들이 많아 엑셀의 필요성을 느끼지 못하는 경우가 적지 않지만 부자가 되려면 숫자 관리를 직접 할 줄 알아야 한다. 경영이나 투자에서 숫자로 표시될 수 없는 것이 있다면 그것은 주먹구구라는 말이며 돈이 새고 있다는 뜻이다. 숫자 관리에는 엑셀이 최고다. 고작 더하기와 빼기 곱하기 나누기 평균 구하기 따위 정도나 하라는 것이 아니다. 그 이상의 활용 능력을 갖춰라. 외국어 사용능력을 장점으로 삼으려는 사람이라면 MS-WORD를 사용하라. 전세계가 그걸 쓴다. 모든 기능을 다 익혀라. 외국인 회사에 영문 이력서를 아래아 한글 파일로 보내는 사람들을 많이 보았는데 도대체 외국인들이 그 파일을 어떻게 볼 수 있다는 말인가. 글로벌 시대에 필요한 컴퓨터 지식은 신토불이가 아니다. 파워포인트 역시 배워라. 이때 야하타 히로시의 프리젠테이션 박사 를 반드시 읽어라. 정보를 찾아내고 사용하는 법도 제대로 익혀두어라. 인터넷을 정보의 바다라고 하지만 그 바다 속에는 쓰레기들도 너무나 많다. 필요한 정보를 재빨리 골라 내는 능력은 정말 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그러나 대부분은 놀기 위한 사이트나 공짜로 뭘 준다는 그런 사이트만 찾아 다닌다. 비슷한 키의 도토리들만 모여있다면 커뮤니티 역시 큰 도움은 못된다. ▼필요한 정보 찾아 활용을▼ 대부분의 사람들이 이러한 능력 계발을 등한시하는 이유는 지금 당장은 써 먹을 곳이 없다고 생각하기 때문이다. 하지만 그들은 컴퓨터에 대해서만 그렇게 생각하는 것이 아니다. 다른 지식들도 지금은 배워보았자 쓸모가 없다고 믿는다. 지금은 쓸모없게 여겨지는 것들을 지금 배워두는 것, 그것이 성공을 준비하는 태도임을 기억하라. 컴퓨터는 직원들에게 시키면 된다고 당신이 모르는 일을 하는 사람의 생산성을 무슨 수로 평가할 수 있단 말인가 ■ 상대를 알면 흥정이 쉽다 물건 사는 법에 대한 글에서 이미 나는 판매자의 처지를 살펴보라 고 말한 바 있다. 나는 어떤 경로를 통해서 부동산을 구입하건 간에 소유자가 누구인가, 왜 팔려고 하는가, 재산 규모는 어느 정도인가 등을 최대한 파악한다. 심지어 경매 부동산의 경우에도 소유자에 대해 조사할 때가 있다. 7～8년전 거주 목적으로 일터와 가까운 지역에서 경매 아파트를 기다렸으나 6개월이상 물건이 나타나지 않아 중개업소를 통해 사기로 했다. 시기는 여름으로 택했다. 중개업소에 여름에 물건을 내놓는 사람은 많지 않다. 대부분 봄에 내놓았으나 팔리지 않아 여름으로 넘어온 것이며 때문에 소유자는 심리적 압박을 받고 있으므로 협상을 하는데 유리하다. 마침내 적당한 물건이 나타났고 나는 소유자 인적 사항을 파악하였다. 그 당시에는 주민등록이나 호적에 대한 법이 까다롭지 않았기에 조사에 별 문제도 없었다. 심지어 재산 상황도 파악할 수 있었던 시기였다. 소유자는 50대 재력가였고 그 아파트에서 2년전 아내를 병으로 잃고 재혼을 했으나 같은 곳에서 살고 있었다. 이런 경우 새로운 아내는 대개 전처가 살던 집에서 계속 사는 것을 원하지 않는다. 빨리 이사 가고자 하는 것이 여자의 심리다. 그러나 재력가인 경우 돈에 쪼들려 헐값으로 집을 내놓을 사람은 아니다. 하지만 이사철에 집이 팔리지 않았으므로 그는 아내로부터 압박을 받고 있을 것이고 내가 가격을 너무 높게 부르는 것 아닌가 하는 생각도 갖고 있을 것이다. 소유자가 처한 상황을 알고 난 뒤 어느 일요일 나는 그 집에 사람을 한명 보냈다. 그 사람은 내 지시를 받고 이미 중개업소를 방문해 상담까지 마쳤으나 나와의 관계는 비밀로 했다. 일요일을 택한 이유는 집주인을 직접 대면하기 위해서다. 내가 그에게 준 임무는 단 하나. 집주인과 중개인이 있는 자리에서 계약금을 보이며 여러가지 시장상황을 설명하면서 호가보다 7000만원을 깎아 계약하자 고 말하는 것이었다. 계약금은 물론 내가 준비하여 준 것이었다. 당연히 그 제안은 거절되었다. 하지만 내가 원한 것은 심리적 압박이었다. 실제 목표는 5000만원을 깎는 것이었다. 이런 경우 당사자에게 직접 압박감을 주는 방법을 택해야지 중개업소를 통해 봤자 큰 효과가 없어 제3자를 보낸 것이다. 그리고 2주일 후 내가 직접 나섰다. 나는 목적을 달성할 수 있었다. 집주인으로서는 2000만원을 더 받았다는 심리적 위안을 받았을지도 모른다. 상대방에게 심리적 위안을 갖게 하는 것은 대단히 중요한 협상전략이다. (다음 회에 협상에 대해서 설명할 것이다.) 혹자는 어떻게 그렇게 상대방의 처지를 이용해 먹을 수 있느냐고 비난할 지 모른다. 그러나 나는 수천만원 짜리 게임을 즐겼을 뿐이다. 다른 사람들은 돈 한푼 안 생기는 컴퓨터 게임에 몰두한다. ■ 성공하고 싶다면 협상능력 길러라 책을 추천해 달라고 하면 나는 이런 것도 읽을 정도로 유식하다 고 자랑하려는 듯이 난해한 책을 소개하는 사람들이 종종 있다. 나는 그런 흉내는 내지 않는다. 누군가가 나에게 책을 추천해 달라 하면 주저없이 권하는 책이 있다. 미국의 명사회자 래리 킹의 절친한 친구 허브 코헨의 협상 이다. 이 책은 보통 사람들은 잘 모른다. 미국에서도 한때 베스트셀러 반열에 속했으나 뉴욕 같은 곳에서만 그랬다. 왜 그럴까 책 중에는 남들에게 감추고 싶은 비밀스러운 책들이 있다. 읽고 나서 혼자서만 알고 있기를 바라는 심리가 생기는 책들 말이다. 이 책이 바로 그런 책이다. 당연히 별로 소문이 나지 않는다. 어느 주한 대사관의 상무관에게 이 책의 원서를 선물했더니 첫날은 그대로 읽었으나 그 다음날에는 책에 표지를 씌웠다 고 했다. 국내에서도 몇 년 전 출판사가 교체된 것을 보면 잘팔린 것 같지는 않으며 제목이 협상만으로도 세상을 얻을 수 있다 로 바뀌었지만 품절이므로 큰 도서관에 가야 찾을 수 있을 것이다. 좀더 전문적인 내용은 김병국 변호사의 비즈니스 협상론 에서 찾아볼 수 있는데 이 책 역시 훌륭한 책이다. 협상을 잘하면 어떤 일이 생기는가. 올 1월 독일 지멘스그룹의 하인리히 폰 피레 회장은 주룽지 중국 총리와 사업수주를 위한 협상을 하다 빈 양복 주머니를 뒤집어 내보인 뒤 일어나 두 팔을 벌리는 제스처를 취했다. 더 이상 양보하기가 어렵다는 뜻. 그는 약 2분간 주머니를 뒤집어 보인 채 서 있었고 주 총리는 물끄러미 그를 쳐다보다가 갑자기 악수를 청했다. 1조원이 넘는 계약이 그렇게 체결된 것이다. 피레 회장은 당시 협상에 진전이 없어 묘안을 짜내야 했다 면서 빈 주머니를 내보이기로 작심하고 미리 주머니를 비워 뒀다 고 말했다. 나는 비행기를 10시간 이상 타고 외국에 가서 어떤 결정을 내려야 하는 경우가 많았다. 남미나 아프리카인 경우에는 비행기만 24시간 이상 타게 되는데 1등석이라고 해도 정신이 흐리멍텅한 상태로 도착하게 된다. 이런 경우 나는 현지 도착 후 적어도 10시간은 지난 뒤에야 사람들을 만났다. 만약 상대방이 내가 도착한 즉시 미팅을 하자고 고집할 경우에는 상당한 경계심을 갖는다. 나의 흐리멍텅해진 정신상태를 협상 테이블에 끌어들이려는 의도일지도 모르기 때문이다. 나는 학연 지연 혈연 등의 배경없이 홀로서기를 하면서 무릎이 수없이 깨지는 가운데 협상력을 길렀다. 사람 사이의 중요한 일은 사실 대부분 협상으로 결정된다. 얼마전 말이 통하지 않는 사람들의 유형을 설명한 이유 역시 협상이나 대화를 할 때 그러한 사실을 고려해야 하기 때문이었다. 결국 인간에 대한 여러 간접 경험이 필요한데 나에게는 최인훈 작가의 관념적 심리소설들이 큰 도움이 되었다. sayno@korea.com ■ 부동산에 빨리 눈 떠라 부동산에 대해서는 20대부터 일찍 안목을 키우는 것이 좋다. 돈이 없다고 관심을 갖지 않고 지내게 되면 나중에 돈이 생기거나 투자의 기회가 생겨도 투자 방법을 모른다. 즉 부동산의 게임판이 어떻게 굴러가고 있으며 게임의 법칙이 무엇인지는 돈이 없을 때에 미리 파악하고 있으라는 말이다. 이때 반드시 명심해야 할 사실이 있다. 돈은 재테크로 버는 것이 아니라 이 세상 속에서의 당신의 몸값을 스스로 비싸게 만들어 버는 것이며 그렇게 해 마련된 돈을 비로소 재테크로 불리는 것이다. 이 순서를 반대로 생각하게 되면 허망한 꿈에서 절대 벗어나지 못한다는 것을 명심하라. 내가 부동산에 대해 눈을 뜬 것은 19세 현역병 시절이었다. 자대에서 내가 받은 일은 보직과는 무관한 부동산관리였는데 도서관장도 겸임했다. 고등학생 시절에 광고대행업을 했다가 망한 경험이 고려돼 받은 일이었다. 나는 그때 부동산 등기부등본을 처음 보았고 건축도면도 처음 봤다. 당신이 부동산에 대해 아무 것도 모르는 사람이라면 우선 지금 살고 있는 집이 전세일지라도 부동산 등기부등본 토지대장 가옥대장 도시계획확인원 지적도를 본인이 직접 교부받아 보라. 그리고 그 서류들에 적힌 내용들이 무엇을 의미하는지 여러 책을 통해 꼼꼼히 배워 나가라. 그 다음에는 부동산의 경계와 주변 도로가 지적도와 일치하는가를 현장에서 비교하여 보아라. 지적도에서 방위와 축적이 어떻게 표시되는지도 눈여겨 보아라. 그러한 서류들을 읽고 해석할 수 있는 단계를 지나면 다음 단계는 법에 대해 공부하는 것이다. 이때 부동산 투자와 관련하여 일반적으로 취득 양도 세금에 대한 법들을 알아야 한다고 하지만 그런 법들은 소유자로서의 권리를 확고하게 하는 법이거나 국가에 돈을 얼마나 납부하는가를 알려주는 법들이라는 것을 명심하라. 당신이 벌게 될 수익을 계산하는 법은 건축관련 법들이다. 왜 그럴까 모든 부동산은 개발이 되었을 때 얻을 수 있는 수익을 근거로 가치가 매겨진다. 이때 개발의 한계를 결정하는 것이 건축법과 지방자치단체의 건축조례이다. 대한민국 법은 전혀 안바뀌는 법과 너무 자주 바뀌는 법, 두 가지로 나뉘는데 세법과 건축법은 아주 자주 바뀌는 법들이므로 끊임없이 촉각을 내밀고 있어야 한다. 건축비와 인테리어 비용의 동향도 알아야 한다. 예를 들어 지은지 몇 년되는 다가구 주택을 산다고 하자. 요즘 서울시내의 일반적인 다가구 주택의 건축비는 평당 200에서 220만원선이다. 땅값은 별도 논의한다고 치고 기존 다가구 주택을 매입할 때는 그 주택을 새로 지을 때의 총 건축비를 염두에 두고 협상하여야 할 것이다. 무조건 잘지은 집, 튼튼한 집이라는 말만 믿고 구입하지 말고 건축도면과 전기나 수도 등에 대한 설비도면도 최대한 챙겨야 한다. 그래야 유지 보수도 쉬워진다. 출처 : Tong - 慈琳님의 대인관리통 |
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